Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo
2017年8月1日
央行統計八大公股銀行於5月承作首購族的「青年安心成家方案」餘額為5,944億元，月增68億元，住宅貸款餘額占全體比重上升至近10%。
土地銀行也宣布從今年7月起，核貸條件更優惠，包括由原本年薪80萬放寬至60萬，貸款成數最高達8成，不限地區、同一名義人下第2棟以上也適用。若為精華地段，且客戶信用條件佳，則房貸利率最低從1.58%起，另有不少大型銀行優質房貸戶利率下殺至1.4%，讓不少購屋人心動不已。
目前國銀放款加權平均利率來到約1.92%的歷史新低，但其實並非每個申貸人都有機會拿到優惠的房貸條件，到底銀行內部是如何審核房貸呢？
清楚銀行評估項目房貸大不同
小珊與大雄是大學同學，在同學會聊天時意外發現，2人雖然差不多時間購屋，但拿到的房貸成數卻大不同，利率也有些差距，明明都在北部工作，也同為首購族，一個買在蛋黃區，另一個買在餘屋量大的重劃區，職業不同，房貸負擔差很大。
原來銀行核貸的標準除了看個人信用之外，還包括房屋類型、屋齡新舊、所在區段及嫌惡設施，因此想拿到較高的成數及較低的利率，完成築巢夢想，最好先打聽清楚銀行審核貸款的評估項目，才能切中要害，貸好又貸滿。
區域好貸款成數最高達8成5
一般來說，在銀行要借房貸給民眾前，會想了解房子的價值，產品愈好，銀行核貸時加分就愈多。在銀行眼中，地段好、好轉手及較抗跌的房子通常貸款成數較高，其他像是屋齡、屋況、嫌惡設施、生活機能及有無車位等因素，也會影響銀行放款成數。
目前市中心蛋黃區最高可貸到8成5，包括北市全區，新北市板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等8個區，六都蛋白區最高也可貸到8成；再外圍的其他地區最高可貸7成5。以此類推，愈外圍成數愈低，以新北市來說，偏鄉地區包括石碇、平溪和貢寮則屬最高可貸6成5的區域。
良好負債比、收支比成為銀行好客戶
再客戶的個別條件中，銀行也會根據審酌標準給予不同的貸款條件，有些銀行用「負債比」計算，有的銀行則用「收支比」來衡量客戶條件；負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入，收支比則是每月平均收入除以每月支出，因此負債比是越低越好，收支比則是越高越好。
夫妻合併爭取貸款高額度
以土銀的優惠方案為例，申貸人的借款餘額加上本次貸款金額，須為年所得的8倍以下，也就是負債比在8倍以下，方可貸滿8成。
舉例來說，大偉年所得60萬元，且無在其他銀行借款記錄，則所得負債比為8倍，最高可貸金額為480萬元，若想購買600萬元的房子，等於可貸8成；倘若想買1000萬的房子，則借貸上限仍是480萬元。若大偉已婚，就可與配偶合併計算所得，所得負債比放寬至12倍，若夫妻年所得達100萬，最高貸款額度為1200萬元。
另外，若是搭配財政部的「青年安心成家優惠購屋貸款」，雖貸款成數最高達8成，但有限制貸款金額最高是800萬元，超過800萬元額度，就需搭配其他優惠利率才行。
至於利率多寡，則會考量申貸戶在該銀行的「貢獻度」而有所不同，若是該行的存戶、薪資戶、理財客戶或信用卡大戶等，給予的承貸利率較優惠，建議申貸民眾盡量找長期往來的銀行，較有談判籌碼。
個人信用及還款能力也是審核重點
銀行審核除了主體房屋擔保品外，借款人的還款能力及信用狀況也是銀行核貸重點，申請房貸時務必提供強而有力的財力證明，如：扣繳憑單、薪資單、薪轉存摺、定存單等文件。
此外，申貸人的職業若是師字輩，例如：醫師、律師、會計師、建築師、軍公教或前五百大上市公司職員，大多會被銀行認定是收入穩定且放款風險較低的客戶，較願意給予優惠條件。
至於信用狀況，銀行只要透過聯徵中心，舉凡申貸人的借貸紀錄、借還款情形、有無退票或信用卡卡費遲交與否、有無循環利息皆無所遁形。特別注意的是，如果申貸人每月貸款還款金額（本金加利息）超過月收入的60%，銀行還會考量申貸人的還款壓力，審核時會更加嚴格。
